BTW bij nieuwbouw: 21% of 6%?

Nieuwbouw = BTW, geen registratierechten op het gebouw

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning via een professionele verkoper (projectontwikkelaar, bouwpromotor of aannemer met BTW-statuut) geldt een fundamenteel ander fiscaal regime dan bij een bestaande woning. In plaats van registratierechten op het gebouw, betaal je BTW. Het gaat om een gesplitst systeem:

• Op het gebouw: je betaalt BTW (standaard 21%).
• Op de grond: je betaalt registratierechten (in Vlaanderen 3% bij enige eigen woning, of 12% voor andere aankopen).

Dit onderscheid is cruciaal voor je budgetberekening. Bij een bestaande woning betaal je enkel registratierechten (op de totale aankoopprijs), terwijl je bij nieuwbouw met twee verschillende heffingen te maken hebt. De opdeling tussen grond en gebouw wordt vastgelegd in de verkoopakte.

Het standaardtarief: 21% BTW

Het algemene BTW-tarief voor nieuwbouw bedraagt 21% en is van toepassing op de prijs van het gebouw (exclusief de grond). Dit geldt bij alle professionele verkopen van nieuwe gebouwen, ongeacht of het gaat om een appartement, een woning of een commercieel pand.

Een woning is "nieuw" in de zin van de BTW-wetgeving tot en met 31 december van het tweede jaar na het jaar van de eerste ingebruikneming. Na die termijn kan de verkoper ervoor kiezen geen BTW meer aan te rekenen, en valt de verkoop onder het regime van de registratierechten.

Verlaagd tarief: 6% BTW bij afbraak en heropbouw

Sinds 1 januari 2024 is het verlaagd BTW-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw permanent uitgebreid naar heel België. Vóór 2024 gold dit gunsttarief permanent enkel in 32 centrumsteden. Tussen 2021 en eind 2023 was er een tijdelijke landelijke uitbreiding vanwege de coronamaatregelen. Die tijdelijke maatregel is nu vervangen door een structurele, permanente regeling met strengere voorwaarden.

Het verlaagd tarief geldt voor de BTW op de bouwwerken (afbraak + heropbouw). In de praktijk kan dit een aanzienlijke besparing opleveren:

Voorwaarden voor 6% afbraak en heropbouw (sinds 2024)

De permanente regeling die op 1 januari 2024 in werking trad, hanteert strengere voorwaarden dan de vroegere tijdelijke maatregel. Je moet aan alle onderstaande voorwaarden voldoen:

• Enige en eigen woning: de heropgebouwde woning moet je enige woning zijn. Je mag op het moment van ingebruikname geen andere woning in volle eigendom hebben in België.
• Maximaal 200 m² bewoonbare oppervlakte: de totale bewoonbare oppervlakte van de nieuwe woning mag niet meer dan 200 m² bedragen. Garages, kelders en zolders die niet als woonruimte zijn ingericht, tellen in principe niet mee.
• Domicilie voor minstens 5 jaar: je moet er je hoofdverblijfplaats (domicilie) vestigen en er gedurende minstens 5 jaar onafgebroken blijven wonen.
• Volledige afbraak: het bestaande gebouw moet volledig worden afgebroken. De heropbouw moet gebeuren op hetzelfde kadastraal perceel.
• Natuurlijke persoon: het verlaagd tarief geldt enkel voor natuurlijke personen, niet voor vennootschappen of investeerders.

Voldoe je niet langer aan deze voorwaarden (bijv. je verhuist binnen de 5 jaar of koopt een tweede woning), dan moet je het verschil tussen 21% en 6% BTW (gedeeltelijk) terugbetalen aan de fiscus.

BTW vs. registratierechten: wat is voordeliger?

Of nieuwbouw fiscaal voordeliger uitvalt dan een bestaande woning hangt af van je situatie. Hieronder vergelijken we twee scenario's voor een totale aankoopprijs van € 350.000:

De bestaande woning aan 3% registratierechten is fiscaal het voordeligst. Nieuwbouw aan 21% BTW is doorgaans het duurst. Het 6%-tarief bij afbraak en heropbouw verkleint het verschil aanzienlijk, maar je moet wel aan alle voorwaarden voldoen. Houd ook rekening met de totale projectkost: nieuwbouw brengt extra kosten mee (architect, EPB-verslaggever, werfverzekering, aansluitingen), maar levert een energiezuinige woning op met lage maandlasten.

Tips bij aankoop nieuwbouw

• Controleer de opdeling grond/gebouw: de verhouding bepaalt hoeveel BTW en hoeveel registratierechten je betaalt. Laat je notaris de verdeling nakijken.
• Check of je in aanmerking komt voor 6%: laat vooraf een BTW-ruling aanvragen of bespreek je situatie met een fiscalist als je twijfelt of je aan alle voorwaarden voldoet.
• Vergeet de bijkomende kosten niet: naast BTW en registratierechten betaal je ook notariskosten, hypotheekkosten en eventuele aansluitingskosten (nutsvoorzieningen).
• Plan je timing: als je al een woning bezit, moet je die tijdig verkopen om aan de "enige woning"-voorwaarde te voldoen (zowel voor 3% registratierechten op de grond als voor 6% BTW).
• Gebruik de aankoopkostencalculator: zo krijg je snel een totaalbeeld van alle kosten bij je aankoop.

Veelgestelde vragen