De notaris bij verkoop (simpele uitleg)
Bij de verkoop van een woning in België speelt de notaris een centrale en wettelijk verplichte rol. Hij of zij controleert de documenten, stelt de akte op en zorgt dat alles juridisch in orde is. Op deze pagina leggen we stap voor stap uit wat de notaris doet, wanneer je hem of haar nodig hebt en wat het kost.
Wat doet de notaris precies?
De notaris is een openbaar ambtenaar die ervoor zorgt dat de eigendomsoverdracht correct verloopt. Zijn of haar taken omvatten:
- Controle van de eigendomstitel: is de verkoper de werkelijke eigenaar? Zijn er erfgenamen of mede-eigenaars?
- Opvragen van stedenbouwkundige informatie: vergunningen, bestemmingsplannen, eventuele overtredingen.
- Nazicht van attesten en keuringen: EPC, elektriciteitskeuring, asbestattest, bodeminformatie.
- Opvragen van de hypothecaire staat: zijn er nog lopende leningen of beslagen op het goed?
- Opmaak en verlijden (voorlezen en ondertekenen) van de notariële akte.
- Financiële afhandeling: ontvangen van de verkoopprijs, betaling van registratierechten, afrekening van onroerende voorheffing.
- Registratie van de akte bij de FOD Financiën en overschrijving op het hypotheekkantoor.
De notaris als onpartijdig adviseur
Een notaris mag niet partijdig zijn. Ook als koper en verkoper elk een eigen notaris kiezen, werken beide notarissen samen aan hetzelfde dossier. De kosten worden dan gedeeld — je betaalt dus nooit dubbel.
Wanneer schakel je de notaris in?
Idealiter zo vroeg mogelijk in het verkoopproces:
- Bij het overwegen van de verkoop: de notaris kan een eerste advies geven over juridische aandachtspunten (mede-eigendom, erfdienstbaarheden, stedenbouwkundige situatie).
- Bij het opstellen van het compromis: laat de voorlopige verkoopovereenkomst bij voorkeur door de notaris opstellen of nalezen.
- Na het compromis: de notaris doet alle opzoekingen en bereidt de akte voor (gemiddeld 3 tot 4 maanden).
- Bij de akte: het eigenlijke verlijden. Beide partijen ondertekenen, de eigendom wordt overgedragen.
Wat kost een notaris bij verkoop?
De kosten bestaan uit drie delen:
- Ereloon: wettelijk vastgelegd en degressief (hoe hoger de verkoopprijs, hoe lager het procentuele ereloon). Alle notarissen in België rekenen hetzelfde ereloon aan.
- Administratieve kosten: opzoekingen, aktekosten, overschrijvingskosten. Deze variëren licht per notariskantoor.
- Belastingen en rechten: registratierechten (in Vlaanderen 3 % of 12 % afhankelijk van de situatie), hypotheekrecht bij een lening, enz. Dit is het grootste deel van de "notariskosten".
Wie betaalt wat?
De koper betaalt het overgrote deel: ereloon, registratierechten en administratieve kosten. De verkoper betaalt enkel specifieke kosten zoals de doorhaling van een bestaande hypotheek. Vraag altijd een gedetailleerde kostenraming aan je notaris.
Welke documenten heb je nodig?
De basisset documenten als verkoper omvat:
- Identiteitsbewijs en trouwboekje (of bewijs van burgerlijke staat).
- De oorspronkelijke aankoopakte van de woning.
- EPC-attest, elektriciteitskeuring, asbestattest.
- Bodemattest (OVAM).
- Stedenbouwkundige inlichtingen (vraagt de notaris doorgaans zelf op).
- Informatie over eventuele lopende leningen of hypotheken.
Bekijk onze checklist verkopen voor een volledig overzicht.
Veelgemaakte fouten
- Te laat een notaris contacteren — begin minstens bij het eerste serieuze bod.
- Het compromis ondertekenen zonder juridisch advies.
- Attesten niet tijdig aanvragen, waardoor het dossier vertraging oploopt.
- Mondeling afspraken maken zonder ze schriftelijk vast te leggen.
Veelgestelde vragen over de notaris
Kan de koper en de verkoper dezelfde notaris hebben?
Ja, dat kan. In België is het perfect mogelijk om met één notaris te werken voor beide partijen. De notaris is onpartijdig en moet de belangen van beide partijen bewaken. Toch kiezen veel kopers en verkopers voor elk een eigen notaris. De kosten worden dan gedeeld tussen de twee notarissen, je betaalt dus niet meer.
Wie betaalt de notariskosten bij verkoop?
De notariskosten (ereloon, administratieve kosten, registratierechten) zijn doorgaans ten laste van de koper. De verkoper betaalt enkel kosten voor de eventuele doorhaling van een hypotheek en eventuele kosten voor de opmaak van het compromis als die door de notaris gebeurt.
Hoe lang duurt het traject van compromis tot akte?
Gemiddeld 3 tot 4 maanden. In die periode doet de notaris alle juridische opzoekingen (hypothecaire staat, stedenbouwkundig uittreksel, bodemstatus, enz.) en regelt de koper de financiering. Bij complexe dossiers (erfenis, mede-eigendom, stedenbouwkundige problemen) kan het langer duren.
Mag ik mijn notaris zelf kiezen?
Absoluut. Je bent volledig vrij in de keuze van je notaris, ongeacht de regio. Je hoeft ook niet dezelfde notaris te nemen als de andere partij. Het kan handig zijn om een notaris te kiezen die vertrouwd is met vastgoedtransacties in je gemeente.
Wat als er na de akte een probleem opduikt?
Na het verlijden van de akte is de eigendomsoverdracht definitief. Problemen die achteraf opduiken (bijv. verborgen gebreken) vallen onder de burgerrechtelijke aansprakelijkheid en worden niet meer door de notaris behandeld. Daarom is het cruciaal dat alle controles voor de akte grondig gebeuren.
Gerelateerde gidsen
- Compromis tekenen — de voorlopige verkoopovereenkomst uitgelegd
- Registratierechten 2025 — tarieven en voorwaarden
- Checklist: je woning verkopen — alle documenten op een rij
- Wat is een EPC? — verplicht attest bij verkoop
- Verborgen gebreken — aansprakelijkheid bij verkoop
Aan de slag
Zelf verkopen? Meld je gratis aan en ontvang duidelijke stappen en tips.