Aankoopkosten berekenen: hoeveel betaal je bovenop de koopprijs?

Overzicht: wat zijn de aankoopkosten?

De aankoopkosten (ook wel “kosten koper” of bijkomende kosten genoemd) zijn alle kosten die je bovenop de koopprijs van een woning betaalt. Ze bestaan uit drie grote componenten:

• Registratierechten — een belasting die je betaalt aan de Vlaamse overheid bij de aankoop van een bestaande woning. Dit is veruit de grootste kostenpost.
• Notariskosten — het ereloon van de notaris, aktekosten en administratieve kosten voor het verlijden van de aankoopakte.
• Hypotheekkosten — als je een hypothecaire lening afsluit, komen daar bijkomende kosten bij voor de hypotheekakte, registratierechten op de hypotheek en het ereloon van de hypotheekbewaarder.

Let op: bij nieuwbouw betaal je geen registratierechten maar 21% btw op de constructie. De grond is dan onderworpen aan registratierechten. Dat valt buiten het bestek van deze pagina.

Registratierechten in Vlaanderen (2025)

Sinds 1 januari 2025 gelden in Vlaanderen nieuwe tarieven voor de registratierechten bij de aankoop van een bestaande woning:

• 3% — voor de aankoop van je enige eigen woning. Tot eind 2024 bedroeg dit tarief 6%. De Vlaamse regering heeft het gehalveerd om de aankoop van een eerste woning toegankelijker te maken.
• 12% — voor alle andere aankopen: tweede verblijf, investeringspand, bouwgrond of wanneer je niet aan de voorwaarden van enige eigen woning voldoet.

Wat is er veranderd?

Met de verlaging van 6% naar 3% heeft de Vlaamse overheid tegelijk het abattement afgeschaft. Tot eind 2024 bestond er een rechtenvermindering (abattement) waardoor je op de eerste €220.000 van de aankoopprijs geen registratierechten betaalde bij het 6%-tarief. Die korting bestaat niet meer bij het nieuwe tarief van 3%. Daarnaast is het verlaagde tarief van 1% voor ingrijpende energetische renovatie (IER) eveneens vervallen.

Voorwaarden voor het 3%-tarief: het moet gaan om je enige woning in België (volle eigendom), je moet er binnen de wettelijke termijn je hoofdverblijfplaats vestigen, en het gaat om een bestaande woning (geen nieuwbouw met btw).

Notariskosten

De notaris stelt de aankoopakte op en zorgt voor de juridische afhandeling van de verkoop. De kosten van de notaris bestaan uit drie onderdelen:

Ereloon (honorarium)

Het ereloon van de notaris is wettelijk vastgelegd door een koninklijk besluit en is bij elke notaris in België identiek. Het wordt berekend volgens een degressief barema: hoe hoger de aankoopprijs, hoe lager het percentage op de bovenliggende schijven. Concreet betaal je bij een woning van €300.000 ongeveer €3.500 à €4.000 ereloon (exclusief btw). Op het ereloon betaal je 21% btw.

Aktekosten en rechten

Naast het ereloon betaal je aktekosten: dat zijn de kosten voor het opstellen, registreren en overschrijven van de akte bij het kantoor Rechtszekerheid. Reken op een vast bedrag van ongeveer €1.100 à €1.500 (afhankelijk van de complexiteit).

Administratieve kosten

De notaris doet tal van opzoekingen voorafgaand aan de akte: kadaster, hypotheekstaat, stedenbouwkundige inlichtingen, bodemattest (OVAM), enzovoort. Deze kosten worden doorgerekend en bedragen doorgaans €700 à €1.200.

Hypotheekkosten

Als je een hypothecaire lening afsluit om de woning te financieren, laat de bank een hypotheekakte opstellen. De kosten bestaan uit:

• Registratierechten op de hypotheek — 1% op het ingeschreven bedrag (het geleende kapitaal verhoogd met het toebehoren, doorgaans 10% extra).
• Recht op de hypotheekbewaarder — 0,3% op het ingeschreven bedrag, betaald aan het kantoor Rechtszekerheid.
• Notarieel ereloon — ook voor de hypotheekakte geldt een wettelijk vastgelegd degressief barema. Bij een lening van €300.000 bedraagt dit ongeveer €2.000 à €2.500 (exclusief btw).
• Administratieve kosten — diverse kleinere posten voor opzoekingen en formaliteiten (enkele honderden euro's).

Tip: kies je voor een hypothecair mandaat in plaats van een volledige hypothecaire inschrijving, dan bespaar je de registratierechten van 1% en het recht van de hypotheekbewaarder. Bespreek met je bank of een mandaat mogelijk is.

Rekenvoorbeeld: woning van €300.000

Hieronder een indicatieve berekening van de aankoopkosten voor een bestaande woning van €300.000 in Vlaanderen in 2025. We gaan uit van de aankoop als enige eigen woning (3% registratierechten) en een hypothecaire lening van €300.000 met volledige hypothecaire inschrijving.

Tips om kosten te besparen

• Controleer of je recht hebt op 3% — zorg dat je aan alle voorwaarden voldoet voor het verlaagde tarief: enige woning, eigen woning, hoofdverblijfplaats vestigen binnen de wettelijke termijn. Eén fout kan je duizenden euro's kosten.
• Overweeg een hypothecair mandaat — in plaats van een volledige hypothecaire inschrijving bespaar je de registratierechten (1%) en het recht van de hypotheekbewaarder (0,3%) op het ingeschreven bedrag. Dat kan bij een lening van €300.000 al snel €4.000 schelen.
• Vergelijk banken op totale kost — niet alleen de rentevoet telt, maar ook dossierkosten, schattingskosten en de keuze tussen hypotheek en mandaat. Vraag minstens drie offertes aan.
• Verkoop je huidige woning eerst — als je al een woning bezit, val je onder het tarief van 12%. Door eerst te verkopen en daarna te kopen, kan je alsnog het tarief van 3% genieten (mits je op het ogenblik van aankoop geen andere woning meer in volle eigendom hebt).
• Vraag een gedetailleerde raming aan je notaris — de notaris kan vooraf een nauwkeurige berekening maken van alle kosten. Zo voorkom je verrassingen bij het ondertekenen.

Veelgestelde vragen