Kadastraal inkomen (KI): wat is het en hoe werkt het?

Wat is het kadastraal inkomen?

Het kadastraal inkomen (KI) is het fictieve netto-huurinkomen dat een onroerend goed in één jaar zou opbrengen, vastgesteld door de FOD Financiën (Administratie Opmetingen en Waarderingen, het vroegere kadaster). Het is geen werkelijke huurprijs, maar een geschatte waarde die dient als belastinggrondslag.

Het referentiejaar voor de bepaling van het KI is 1 januari 1975. Dit betekent dat de FOD Financiën de huurwaarde schat alsof het pand verhuurd werd op de huurmarkt van 1975. Dit referentiejaar is nooit herzien, ook al is de woningmarkt sindsdien uiteraard grondig veranderd. Om het verschil met de huidige markt te compenseren, wordt het KI jaarlijks geïndexeerd.

Elk onroerend goed in België — woningen, appartementen, garages, gronden, bedrijfspanden — heeft een KI. Het bedrag hangt af van de ligging, oppervlakte, het comfort en de staat van het pand, beoordeeld naar de maatstaven van 1975.

Hoe wordt het KI bepaald?

De Administratie Opmetingen en Waarderingen van de FOD Financiën bepaalt het KI op basis van de theoretische netto-huurwaarde van het pand op 1 januari 1975. Daarbij houdt men rekening met:

• De ligging — centrale ligging, buurt, voorzieningen.
• De bewoonbare oppervlakte — hoe groter het pand, hoe hoger het KI.
• Het comfort — aantal kamers, badkamers, centrale verwarming, garage, tuin, …
• De staat van het gebouw — bouwjaar, onderhoud, kwaliteit van de afwerking.

Bij nieuwbouw of na een ingrijpende verbouwing stelt de FOD Financiën een nieuw KI vast. Daarbij schat men opnieuw wat de huurwaarde op 1 januari 1975 zou zijn geweest voor een pand met die kenmerken. Het KI wordt dus altijd teruggerekend naar 1975, zelfs als het om een woning gaat die pas in 2025 gebouwd is.

Geïndexeerd KI

Omdat het KI gebaseerd is op waarden uit 1975, wordt het elk jaar automatisch geïndexeerd om de inflatie te volgen. De indexatiecoëfficiënt wordt jaarlijks vastgesteld door de federale overheid op basis van het indexcijfer der consumptieprijzen.

De indexatiecoëfficiënt stijgt nagenoeg elk jaar. Dit betekent dat de onroerende voorheffing en andere belastingen op basis van het KI ook geleidelijk toenemen, zelfs als het basis-KI ongewijzigd blijft.

Waarom is het KI belangrijk voor kopers?

Als koper van een woning is het KI om meerdere redenen relevant:

• Onroerende voorheffing — de jaarlijkse belasting op onroerend goed wordt rechtstreeks berekend op basis van het geïndexeerd KI. Hoe hoger het KI, hoe meer voorheffing je betaalt.
• Personenbelasting — voor je eigen woning (enige en eigen woning) is het KI vrijgesteld in de personenbelasting. Bezit je een tweede woning of verhuur je, dan wordt het geïndexeerd KI (verhoogd met 40%) opgenomen in je belastbaar inkomen.
• Leningscapaciteit — sommige banken houden bij de beoordeling van je dossier rekening met de jaarlijkse onroerende voorheffing als vaste kost. Een hoog KI betekent hogere vaste lasten, wat indirect je leningscapaciteit kan beïnvloeden.
• Waarde-inschatting — het KI geeft een indicatie van de kenmerken van het pand (grootte, ligging, comfort), hoewel het geen actuele marktwaarde weerspiegelt.

Vraag bij een aankoop altijd het KI op. Je vindt het in de verkoopovereenkomst, op het aanslagbiljet van de onroerende voorheffing of via de notaris. Zo kun je de jaarlijkse belastingkost inschatten vóór je een bod uitbrengt.

Onroerende voorheffing

De onroerende voorheffing (OV) is de jaarlijkse belasting op onroerend goed in België. In Vlaanderen wordt ze berekend op basis van het geïndexeerd KI. De berekening werkt als volgt:

De opcentiemen variëren sterk van gemeente tot gemeente. In sommige Vlaamse gemeenten betaal je merkelijk minder dan in andere. Het loont dus om bij de aankoop van een woning de onroerende voorheffing in de betreffende gemeente op te vragen of te simuleren.

Er bestaan verminderingen op de onroerende voorheffing, onder meer voor kinderlast (minstens twee kinderen ten laste), handicap, energiezuinige nieuwbouw en ingrijpende energetische renovatie. Informeer je bij de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) over de voorwaarden.

Herschatting van het KI

Het KI blijft niet noodzakelijk ongewijzigd gedurende de volledige levensduur van een pand. In de volgende situaties wordt het KI opnieuw bepaald door de FOD Financiën:

• Nieuwbouw — bij de oplevering van een nieuw gebouw stelt de Administratie Opmetingen en Waarderingen een KI vast.
• Ingrijpende verbouwing — werken die het comfort, de bewoonbare oppervlakte of de waarde van het pand aanzienlijk verhogen (bijv. een aanbouw, extra verdieping, nieuwe badkamer of keuken).
• Bestemmingswijziging — wanneer een pand een andere bestemming krijgt (bijv. van handelspand naar woning of omgekeerd).
• Samenvoeging of splitsing — bij het samenvoegen van twee wooneenheden of het opdelen van een pand in meerdere eenheden.

Meldingsplicht voor de koper

Als nieuwe eigenaar ben je verplicht om binnen 30 dagen na de aankoop een aangifte in te dienen bij de Administratie Opmetingen en Waarderingen van de FOD Financiën. Dit doe je met Formulier 43 (beschikbaar op de website van de FOD Financiën). De notaris wijst je hier doorgaans op bij het verlijden van de akte.

Ook na verbouwingen die het comfort of de oppervlakte verhogen, moet je binnen 30 dagen na voltooiing van de werken een aangifte indienen. De FOD Financiën kan vervolgens een ambtenaar sturen om het pand te schatten en een nieuw KI vast te stellen.

Vergeet deze aangifte niet: als de FOD Financiën achteraf vaststelt dat het KI te laag was (bijvoorbeeld omdat een verbouwing niet werd aangegeven), kan het KI alsnog worden herzien met terugwerkende kracht.

Veelgestelde vragen