Bodemsanering en bodemverontreiniging bij aankoop

Bodemattest: verplicht bij verkoop

Het Vlaamse Bodemdecreet (oorspronkelijk 2006, laatst gewijzigd in 2024) verplicht een bodemattest van OVAM bij elke overdracht van grond in Vlaanderen — of het nu gaat om een verkoop, schenking, ruil of inbreng in een vennootschap. Zonder geldig bodemattest kan de notaris de akte niet verlijden.

De verkoper is verantwoordelijk voor het aanvragen en betalen van het bodemattest (€ 50 per kadastraal perceel, tarief 2025). Het attest moet beschikbaar zijn vóór het ondertekenen van het compromis. Voor een uitgebreide uitleg over de aanvraagprocedure verwijzen we naar onze gids Bodeminformatie (OVAM).

Wat staat er op het bodemattest?

Het bodemattest geeft de gekende bodemstatus van een kadastraal perceel weer. Er zijn drie mogelijke uitkomsten:

• Geen verontreiniging bekend: bij OVAM is geen dossier gekend. Dit is het meest voorkomende geval en betekent dat je als koper gerust kan zijn.
• Verontreiniging aanwezig: er is een dossier, maar er is niet noodzakelijk een actieve saneringsplicht. Het kan gaan om een historisch dossier dat is afgesloten.
• Sanering nodig of lopend: er is een actieve saneringsplicht. OVAM kan voorwaarden opleggen aan de overdracht, en de koper moet goed geïnformeerd worden over de gevolgen.

Een vermelding op het attest betekent niet automatisch dat de aankoop onmogelijk is, maar het vraagt wel extra aandacht en eventueel juridisch advies.

Risicogronden

Een risicogrond is een perceel waar ooit een potentieel verontreinigende activiteit heeft plaatsgevonden. Denk aan:

• Tankstations en brandstofopslagplaatsen
• Droogkuisbedrijven (gebruik van chloorhoudende oplosmiddelen)
• Garages en carrosserieën
• Drukkerijen en metaalverwerkende bedrijven
• Chemische wasserijen en opslagplaatsen voor gevaarlijke stoffen
• Stortplaatsen en voormalige industriële sites

Bij de overdracht van een risicogrond is een oriënterend bodemonderzoek (OBO) verplicht vóór het verlijden van de notariële akte. De kosten van het OBO zijn voor de verkoper. Het is belangrijk dat je als koper navraagt of het perceel dat je wilt kopen als risicogrond geregistreerd staat — je notaris of de stedenbouwkundige inlichtingen kunnen hier duidelijkheid bieden.

Oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek

Als er aanwijzingen zijn voor bodemverontreiniging, wordt een gefaseerd onderzoekstraject opgestart:

Oriënterend bodemonderzoek (OBO)

Het OBO is een eerste verkennend onderzoek door een erkend bodemsaneringsdeskundige. Er worden boringen uitgevoerd en grond- en grondwaterstalen genomen. Het doel is om na te gaan of er aanwijzingen zijn voor verontreiniging en, zo ja, welke stoffen betrokken zijn. Een OBO kost doorgaans € 1.500–€ 4.000, afhankelijk van de grootte en complexiteit van het terrein.

Beschrijvend bodemonderzoek (BBO)

Als het OBO verontreiniging vaststelt, volgt een BBO. Dit onderzoek brengt de aard, omvang en ernst van de verontreiniging in detail in kaart. Op basis van het BBO beslist OVAM of er een bodemsaneringsproject moet worden opgesteld. Een BBO is uitgebreider en duurder dan een OBO — reken op € 5.000–€ 15.000 of meer, afhankelijk van de situatie.

Bodemsanering: wie betaalt?

Het Bodemdecreet hanteert het "vervuiler betaalt"-principe: in eerste instantie is de veroorzaker van de verontreiniging verantwoordelijk voor de saneringskosten. In de praktijk zijn er meerdere scenario's:

• De verkoper saneert vóór de overdracht: de meest zuivere situatie. De koper koopt een "schoon" perceel.
• Prijsvermindering: de sanering is nog niet uitgevoerd, maar de geschatte saneringskost wordt verrekend in de aankoopprijs. De koper neemt de saneringsplicht over.
• Saneringsplicht gaat over op de koper: als de koper de grond aanvaardt zonder dat de sanering is afgerond, kan de saneringsplicht op de nieuwe eigenaar overgaan. Dit kan financieel risicovol zijn.

Sectorale fondsen

Voor bepaalde types verontreiniging bestaan er sectorale fondsen die de saneringskosten (deels) dekken. Het bekendste voorbeeld is BOFAS, het bodemsaneringsfonds voor tankstations, dat de sanering van voormalige benzinestations financiert. Daarnaast bestaan er fondsen voor droogkuisbedrijven en andere specifieke sectoren. OVAM kan je informeren of jouw perceel in aanmerking komt.

Impact op de aankoopprijs

Bodemverontreiniging heeft bijna altijd een impact op de waarde van het vastgoed. Als koper moet je rekening houden met:

• Directe saneringskosten: de kosten voor het effectief saneren van de bodem kunnen variëren van enkele duizenden tot honderdduizenden euro's, afhankelijk van de aard en omvang van de verontreiniging.
• Gebruiksbeperkingen: tijdens of na de sanering kunnen er beperkingen gelden op het gebruik van de grond (bijv. geen moestuin, beperking op grondverzet).
• Langere doorlooptijd: een sanering kan maanden tot jaren duren, wat je bouw- of renovatieplannen kan vertragen.
• Onderhandelingsruimte: een verontreinigd perceel biedt doorgaans meer marge om de prijs te onderhandelen. Laat een onafhankelijke raming maken van de saneringskosten als basis voor de onderhandeling.

Tips voor kopers

1. Vraag altijd het bodemattest op vóór je een bod uitbrengt. Het attest is beschikbaar via OVAM of via de verkoper/makelaar. Lees onze gids over het bodemattest (OVAM).
2. Informeer naar de geschiedenis van het perceel: was er vroeger een tankstation, garage of industriële activiteit? Controleer dit via de stedenbouwkundige inlichtingen bij de gemeente.
3. Controleer op een stookolietank: ondergrondse of bovengrondse stookolietanks zijn een veelvoorkomende bron van bodemverontreiniging. Lees meer in onze gids over de keuring van stookolietanks.
4. Neem een opschortende voorwaarde op in het compromis: maak de aankoop afhankelijk van een gunstig bodemonderzoek, zodat je kan afzien van de koop als er ernstige verontreiniging opduikt.
5. Laat een bouwkundige keuring uitvoeren: een bouwkundige keuring focust op het gebouw zelf, maar een ervaren expert kan ook visuele aanwijzingen van bodemproblematiek signaleren.
6. Schakel een erkend bodemsaneringsdeskundige in als het bodemattest verontreiniging vermeldt. Laat een onafhankelijke raming maken van de saneringskosten vóór je het compromis tekent.
7. Onderhandel de prijs: als er sanering nodig is, reken dan de geschatte saneringskosten door in je bod. Vraag de verkoper om de sanering uit te voeren vóór de overdracht of om een evenredige prijsvermindering toe te staan.

Veelgestelde vragen