Stedenbouwkundige inlichtingen bij aankoop van vastgoed

Wat zijn stedenbouwkundige inlichtingen?

Stedenbouwkundige inlichtingen zijn een officieel document dat wordt afgeleverd door de gemeente waar het onroerend goed gelegen is. Het document bundelt alle relevante stedenbouwkundige informatie over een perceel of gebouw: de bestemming volgens het gewestplan of ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP), de vergunningshistoriek, eventuele overtredingen, rooilijnen, onteigeningsplannen en meer.

De wettelijke basis is de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO). Artikel 5.2.7 van de VCRO verplicht de notaris om deze inlichtingen op te vragen vóór het verlijden van de notariële akte. De informatie wordt ook al opgenomen in het compromis.

Welke informatie bevat het uittreksel?

Het uittreksel stedenbouwkundige inlichtingen bevat een uitgebreid overzicht van alle stedenbouwkundige gegevens die de gemeente kent over het perceel. De belangrijkste rubrieken:

• Bestemmingsplan (gewestplan): de bestemming van het perceel volgens het gewestplan, bijvoorbeeld woongebied, agrarisch gebied, industriegebied of recreatiegebied. Dit bepaalt wat je met het perceel mag doen.
• Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) en BPA's: eventuele bijkomende plannen die het gewestplan verfijnen of vervangen, zoals gemeentelijke of provinciale RUP's of bijzondere plannen van aanleg (BPA's).
• Vergunningshistoriek: een overzicht van alle afgeleverde stedenbouwkundige vergunningen (bouw, verbouwing, sloop, functiewijziging) en eventuele weigeringen.
• Bouwmisdrijven en overtredingen: vermelding of er processen-verbaal zijn opgesteld voor werken zonder vergunning of in strijd met een vergunning.
• As-built attest: of er een as-built attest is afgeleverd dat bevestigt dat het gebouw conform de vergunde plannen is opgericht.
• Rooilijn: de grens tussen het privédomein en het openbaar domein. Als een rooilijn door het perceel loopt, kan dat gevolgen hebben voor bouwmogelijkheden.
• Onteigeningsplannen: of het perceel geheel of gedeeltelijk in een onteigeningsplan is opgenomen.
• Voorkooprecht: of een overheid (gemeente, Vlaams Gewest, sociale huisvestingsmaatschappij) een recht van voorkoop heeft op het perceel.
• Watertoets: informatie over de overstromingsgevoeligheid van het perceel en eventuele watergerelateerde beperkingen.

Wie vraagt de stedenbouwkundige inlichtingen aan?

In de praktijk is het de notaris die de stedenbouwkundige inlichtingen aanvraagt bij de dienst Ruimtelijke Ordening van de gemeente. Dit gebeurt als onderdeel van het verkoopsdossier en is verplicht voor elke vastgoedtransactie in Vlaanderen.

De notaris stuurt een standaardformulier naar de gemeente met de kadastrale gegevens van het perceel. De gemeente heeft vervolgens een wettelijke termijn van 30 dagen om te antwoorden. In de praktijk varieert de doorlooptijd: sommige gemeenten antwoorden al binnen twee weken, terwijl andere de volledige termijn nodig hebben.

Als verkoper of koper hoef je dit niet zelf te regelen. De notariskosten omvatten doorgaans de doorrekening van de gemeentelijke retributie voor dit uittreksel.

Waarop moet je als koper letten?

De stedenbouwkundige inlichtingen bevatten essentiële informatie voor elke koper. Let vooral op het volgende:

• Overtredingen of processen-verbaal: als er een bouwmisdrijf genoteerd staat, neem je als koper het risico over. De overheid kan een herstelvordering instellen, waardoor je verplicht kan worden om illegale werken af te breken of het oorspronkelijke uitzicht te herstellen — op eigen kosten.
• Bestemming: controleer of de huidige bestemming overeenkomt met het gebruik dat je voor ogen hebt. Een woning in agrarisch gebied heeft bijvoorbeeld andere bouwmogelijkheden dan een woning in woongebied.
• Mogelijkheid tot verbouwen: als je plannen hebt om te verbouwen of uit te breiden, geeft het uittreksel inzicht in de mogelijkheden. Check de bestemming, het BPA of RUP, en de rooilijn. Laat je bij twijfel adviseren door een architect.
• Voorkooprecht: als er een voorkooprecht van toepassing is, moet de overheid de kans krijgen om het pand aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden. In de praktijk wordt dit recht van voorkoop zelden effectief uitgeoefend, maar het kan de procedure vertragen.
• Onteigeningsplannen: als het perceel in een onteigeningsplan is opgenomen, kan de overheid het in de toekomst onteigenen tegen een vergoeding. Dit is een belangrijk risico om te kennen.

Tip voor kopers

Vraag je notaris om het uittreksel in detail met je te overlopen vóór je het compromis tekent. Combineer dit met een bouwkundige keuring om een volledig beeld te krijgen van de staat en de mogelijkheden van het pand.

Wat als er een stedenbouwkundige overtreding is?

Een stedenbouwkundige overtreding (of bouwmisdrijf) betekent dat er werken zijn uitgevoerd zonder vergunning of in strijd met een vergunning. Dit kan gaan om een aanbouw, een functiewijziging, het plaatsen van een extra verdieping of zelfs het bouwen van het volledige pand zonder vergunning.

Risico voor de koper

Als koper neem je de overtreding over. De Vlaamse overheid of de gemeente kan een herstelvordering instellen bij de rechtbank. Dit kan leiden tot een verplichting om de illegale werken af te breken, het oorspronkelijke uitzicht te herstellen of een dwangsom te betalen. De kosten hiervan zijn voor de eigenaar — ook als die de overtreding niet zelf heeft begaan.

Verjaring

Niet elke overtreding kan nog vervolgd worden. De VCRO voorziet verjaringstermijnen waarna geen herstelvordering meer mogelijk is, afhankelijk van de zone en het type overtreding. Zo geldt in bepaalde gevallen een verjaringstermijn van 10 jaar voor misdrijven in niet-kwetsbare gebieden. In kwetsbare gebieden (natuur, bos, landbouw) verjaren overtredingen echter niet. Laat dit steeds beoordelen door je notaris of een gespecialiseerde advocaat.

Regularisatie

In sommige gevallen kan een overtreding geregulariseerd worden door alsnog een omgevingsvergunning aan te vragen. Dit is enkel mogelijk als de werken in overeenstemming zijn met de huidige bestemmingsvoorschriften en stedenbouwkundige normen. Overweeg je een pand met een overtreding te kopen, laat dan vooraf door een architect onderzoeken of regularisatie haalbaar is.

Kosten en wachttijd

De gemeente mag een retributie aanrekenen voor het afleveren van stedenbouwkundige inlichtingen. Het bedrag verschilt per gemeente:

• Typische kost: tussen € 50 en € 150 per aanvraag, afhankelijk van de gemeente.
• Wettelijke antwoordtermijn: de gemeente heeft 30 dagen om te antwoorden na ontvangst van de aanvraag.
• Praktische doorlooptijd: sommige gemeenten antwoorden binnen 2 weken, andere hebben de volle termijn nodig. Bij grotere steden of complexere dossiers kan het uitzonderlijk langer duren.
• Wie betaalt? De kost wordt doorgaans doorgerekend via de notarisafrekening en maakt deel uit van de aankoopkosten.

Impact op de verkoopprocedure

Omdat de wachttijd tot 30 dagen kan oplopen, is het belangrijk dat de notaris de aanvraag tijdig indient. In de praktijk gebeurt dit kort na het ondertekenen van het compromis, zodat alle informatie beschikbaar is tegen het verlijden van de notariële akte.

Veelgestelde vragen