De notariële akte (overdrachtsakte): verloop en inhoud

Wat is de notariële akte?

De notariële akte is het authentieke document waarmee de eigendomsoverdracht van een onroerend goed juridisch wordt vastgelegd. In tegenstelling tot het compromis (de onderhandse verkoopovereenkomst) is de notariële akte een openbaar document dat wordt opgesteld en verleden door een notaris — een openbaar ambtenaar die optreedt als onpartijdige derde.

De akte heeft authentieke bewijskracht: de inhoud ervan wordt geacht waar te zijn tot bewijs van het tegendeel via een procedure van valsheid in geschrifte. Hierdoor biedt de notariële akte zowel koper als verkoper maximale rechtszekerheid.

Wanneer vindt de akte plaats?

De notariële akte wordt verleden maximaal vier maanden na het ondertekenen van het compromis. Die termijn van vier maanden is wettelijk bepaald: de akte moet binnen die periode geregistreerd worden bij de FOD Financiën. Wordt die termijn overschreden, dan riskeert de koper een boete wegens laattijdige registratie.

In de praktijk plant de notaris de ondertekening doorgaans drie tot vier maanden na het compromis. Die tussenperiode heeft de notaris nodig om alle wettelijke opzoekingen te doen (kadaster, hypothecaire staat, stedenbouwkundige inlichtingen, bodemattesten, ...) en om de koper de tijd te geven de financiering rond te krijgen.

Koper en verkoper kunnen in het compromis een kortere termijn overeenkomen, maar verlenging voorbij de vier maanden is enkel mogelijk mits akkoord van beide partijen en met het risico op een boete bij de FOD Financiën.

Wat staat er in de akte?

De notariële akte bevat alle essentiële informatie over de verkoop. De notaris stelt het document op aan de hand van het compromis en de resultaten van zijn opzoekingen. De belangrijkste onderdelen:

• Identiteit van de partijen — volledige naam, adres en rijksregisternummer van koper(s) en verkoper(s), inclusief hun burgerlijke staat en huwelijksstelsel.
• Beschrijving van het onroerend goed — adres, kadastrale gegevens (afdeling, sectie, perceelnummer), oppervlakte en aard van het goed (woning, appartement, grond, ...).
• Verkoopprijs en betalingsregeling — de overeengekomen prijs, het reeds betaalde voorschot en het resterende saldo dat bij de akte wordt voldaan.
• Stedenbouwkundige informatie — de stedenbouwkundige bestemming, vergunningen, eventuele overtredingen, voorkooprechten en rooilijnplannen.
• Bodeminformatie — het bodemattest van OVAM dat aangeeft of er al dan niet een bodemverontreiniging gekend is.
• EPC — het energieprestatiecertificaat met het EPC-label en de unieke code.
• Asbestattest — voor gebouwen met een bouwjaar vóór 2001 is een asbestattest verplicht bij verkoop in Vlaanderen.
• Bijzondere clausules — afspraken over inbegrepen roerende goederen, erfdienstbaarheden, lopende huurovereenkomsten, eventuele verborgen gebreken-clausules en andere specifieke voorwaarden.

Hoe verloopt de ondertekening?

De ondertekening van de notariële akte is een formeel moment dat plaatsvindt op het kantoor van de notaris. Het verloop gaat als volgt:

1. Voorlezing van de akte — de notaris leest de volledige akte hardop voor aan alle aanwezige partijen. Dit is een wettelijke verplichting. Tijdens de voorlezing kunnen koper en verkoper vragen stellen en worden eventuele laatste correcties aangebracht.
2. Ondertekening — na de voorlezing ondertekenen koper(s), verkoper(s) en de notaris de akte. Elke partij ontvangt nadien een afschrift (een gewaarmerkte kopie).
3. Betaling — de koper betaalt het resterende saldo van de koopsom, de registratierechten en de notariskosten. In de praktijk stort de koper (of diens bank bij een hypothecaire lening) het volledige bedrag vóór of op de dag van de akte op de derdenrekening van de notaris.
4. Sleuteloverdracht — zodra de akte ondertekend is en de betaling bevestigd, overhandigt de verkoper de sleutels aan de koper. Vanaf dat moment mag de koper het pand betreden en gebruiken.

De volledige procedure op het notariskantoor duurt doorgaans 45 minuten tot anderhalf uur, afhankelijk van de complexiteit van het dossier en het aantal vragen.

Kosten van de akte

De kosten die de koper bij de notariële akte betaalt, bestaan uit twee grote componenten:

• Registratierechten — een belasting aan de Vlaamse overheid. Sinds 2025 bedraagt het verlaagde tarief 2 % voor de enige gezinswoning (onder voorwaarden) en 12 % voor andere aankopen. Meer info op onze pagina registratierechten 2025.
• Notariskosten — het wettelijk ereloon van de notaris, aktekosten, overschrijvingsrecht en administratieve opzoekingen. Deze kosten worden uitvoerig toegelicht op onze pagina notariskosten voor de koper.

Wil je een volledig overzicht van alle aankoopkosten? Gebruik dan onze aankoopkostenpagina voor een indicatieve berekening op maat.

Na de akte: overschrijving en eigendomsbewijs

Na de ondertekening van de notariële akte zijn er nog enkele belangrijke stappen die de notaris voor je afhandelt:

1. Registratie bij de FOD Financiën — de notaris laat de akte registreren en betaalt de registratierechten aan de overheid. Dit moet gebeuren binnen de wettelijke termijn van vier maanden na het compromis.
2. Overschrijving op het kantoor Rechtszekerheid — de notaris zorgt voor de overschrijving van de akte bij het kantoor Rechtszekerheid (het vroegere hypotheekkantoor). Pas na deze overschrijving is de eigendomsoverdracht tegenwerpelijk aan derden: de koper wordt dan als juridisch eigenaar erkend tegenover iedereen.
3. Afschrift van de akte — de koper ontvangt een gewaarmerkt afschrift van de notariële akte. Dit document geldt als eigendomsbewijs en moet je zorgvuldig bewaren. Je hebt het later nodig bij een eventuele herverkoop, bij het afsluiten van een verzekering of bij een erfeniskwestie.

De overschrijving bij het kantoor Rechtszekerheid duurt doorgaans enkele weken na de ondertekening. In afwachting daarvan kun je het pand al gebruiken en bewonen — je hebt immers de sleutels ontvangen bij de akte.

Veelgestelde vragen